Comparaison des offres net-net : évaluer correctement rabais, escompte, déductions et réserves

Le contrat d'entreprise KBOB n° 34 fixe l'ordre dans lequel la rémunération est calculée : prix de l'ouvrage brut hors TVA, moins le rabais, sous-total, moins les autres déductions, rémunération nette hors TVA, plus la TVA. Le tableau comparatif des offres suit le même ordre, afin que le montant comparé corresponde plus tard à la valeur du contrat.

Les autres déductions sont des contributions que le maître de l'ouvrage exige de manière uniforme de tous les entrepreneurs, typiquement l'assurance travaux de construction, l'eau et l'électricité de chantier, le nettoyage de chantier ou le panneau de chantier. Selon le ch. 3.3 du modèle, elles s'appliquent à toutes les factures sauf aux décomptes du renchérissement. Dans le tableau comparatif, elles sont identiques pour tous les soumissionnaires et modifient rarement le classement. Les rabais, en revanche, sont proposés par chaque entrepreneur lui-même et déplacent régulièrement le classement.

1. Somme brute des articles (quantité fois prix unitaire), articles éventuels non compris dans le total
2. moins le rabais en pour cent
3. moins les autres déductions selon l'appel d'offres
4. = net
5. plus les réserves chiffrées, plus les articles manquants chiffrés, plus ou moins la correction des erreurs de calcul
6. = net rectifié (base de comparaison)
7. Escompte à part : net escompté comme second classement
8. plus la TVA pour le contrôle du crédit

Une réserve est toute restriction par rapport aux documents d'appel d'offres, que ce soit dans l'article, dans la lettre d'accompagnement ou dans les conditions générales de l'entrepreneur. Typiques sont les prestations exclues (« échafaudage à charge du maître de l'ouvrage »), des conditions de paiement divergentes ou des changements de produit. Une réserve qui n'est pas chiffrée en francs manque dans la comparaison. On la chiffre au montant que le maître de l'ouvrage devrait dépenser en plus, par exemple au prix moyen des autres soumissionnaires pour la même prestation.

Il en va de même pour les articles manquants. L'usage est un prix d'évaluation tiré de la médiane ou de la moyenne des autres offres. L'important est que la méthode soit appliquée de la même manière à tous les soumissionnaires et consignée dans le procès-verbal de rectification. En procédure publique, la rectification n'est admise que pour rendre les offres comparables ou en cas de modifications objectivement nécessaires des prestations, et elle doit être consignée (art. 39 LMP/AIMP). Les négociations portant sur le prix sont interdites (art. 11 LMP/AIMP).

Les erreurs de calcul manifestes sont rectifiées d'office (art. 38 LMP/AIMP). En pratique, cela signifie : si le prix total d'un article ne correspond pas à la quantité fois le prix unitaire, le tableau comparatif calcule avec le prix unitaire. Un soumissionnaire peut ainsi devenir plus cher ou meilleur marché. La correction figure comme ligne propre au pied du tableau, afin de rester compréhensible dans la proposition d'adjudication.

Unité d'adjudication CFC 224 Couverture, montants en CHF hors TVA, arrondis au franc. Autres déductions selon l'appel d'offres 0.8 pour cent (assurance travaux de construction 0.3, eau et électricité de chantier 0.5). Le soumissionnaire A a mal additionné un article, le soumissionnaire B exclut l'échafaudage, le soumissionnaire C n'a pas offert deux articles. Les chiffres sont un exemple.

Avec une méthode de notation linéaire du prix et la note zéro à 150 pour cent du prix le plus bas, que le guide de la KBOB cite comme valeur indicative pour des acquisitions simples à moyennement complexes, C obtient le maximum, A 4.94 et B 4.81 points sur 5. Le guide cite 130 à 150 pour cent pour des acquisitions simples et 150 à 200 pour cent pour des acquisitions complexes.

L'escompte est un avantage conditionnel. Il n'est acquis que si le maître de l'ouvrage paie dans le délai convenu après réception d'une facture justifiée et établie en bonne et due forme. Selon le modèle KBOB, il ne s'applique pas aux factures de renchérissement. L'escompte figure donc sur une ligne propre et dans un second classement. La prise en compte ou non de l'escompte dans l'évaluation devrait être fixée avant la publication. Celui qui s'attend à une chaîne de validation lente ne devrait pas traiter l'escompte comme un avantage de prix certain.

Si une offre paraît anormalement basse par rapport aux autres, l'adjudicateur doit prendre des renseignements pour savoir si les conditions de participation sont respectées et si les exigences ont été comprises (art. 38 al. 3 LMP/AIMP). Le guide de la KBOB cite comme indices notamment la moyenne ou la médiane des offres, sa propre estimation des coûts et l'écart de prix avec le soumissionnaire suivant le moins cher, par exemple 30 pour cent (avec renvoi à l'ATF 130 I 241). Les 30 pour cent sont un indice, pas une limite fixe. Dans l'exemple, l'écart entre C et A est inférieur à un pour cent ; il n'y a pas d'offre anormalement basse.

Au niveau des articles, il vaut la peine de regarder les valeurs aberrantes : des prix unitaires très inférieurs à la médiane pour des articles à quantité incertaine peuvent plus tard devenir des avenants par le biais de modifications de quantités.

La proposition d'adjudication reprend les chiffres du tableau comparatif rectifié, pas ceux des offres. Elle indique pour chaque soumissionnaire le brut, le net rectifié et le rang, énumère les réserves et articles manquants chiffrés avec leur montant et compare l'offre recommandée au budget et au devis de l'unité d'adjudication. Le procès-verbal de rectification y est joint en annexe et fait plus tard partie du contrat d'entreprise. Ainsi, pour chaque facture, on peut retracer quelle prestation a été adjugée à quel prix et quelles réserves le maître de l'ouvrage a acceptées.

Que signifie net-net dans le tableau comparatif des offres ?

Le net-net est le montant de comparaison après rabais, autres déductions et rectification des réserves chiffrées, des articles manquants et des erreurs de calcul. L'escompte figure à part, car il n'est acquis qu'en cas de paiement dans les délais.

À partir de quand une offre est-elle anormalement basse ?

Il n'existe pas de limite fixe. Le guide de la KBOB cite comme indice un écart de prix de par exemple 30 pour cent avec le soumissionnaire suivant le moins cher. L'adjudicateur doit alors prendre des renseignements selon l'art. 38 al. 3 LMP/AIMP.

Peut-on négocier le prix avec le soumissionnaire le moins cher après l'ouverture ?

En procédure publique, non : les négociations portant sur le prix sont interdites selon l'art. 11 LMP/AIMP, et une rectification visant un objectif de coûts vaut aussi négociation portant sur le prix. Les maîtres de l'ouvrage privés peuvent négocier, mais devraient consigner chaque tour dans un procès-verbal.

1. Document KBOB n° 34 Contrat d'entreprise, version 2023 (3.0), en allemand
2. KBOB, guide pour l'acquisition de prestations de construction V2.0 (2025, en allemand)
3. Art. 39 LMP Rectification des offres (Fedlex)
4. LMP, RS 172.056.1 (Fedlex)

Cet article est une orientation technique, pas un conseil juridique. Font foi la loi, la norme et le contrat concerné. Signaler une erreur à hallo@sollaro.ch.