Rückbehalt und Solidarbürgschaft nach SIA 118 und KBOB

Der Rückbehalt ist der Teil der Abschlagszahlungen, den der Bauherr während der Ausführung zurückbehält. Er sichert die Erfüllung bis zur Abnahme. Danach übernimmt in der Regel eine Sicherheit für die Mängelhaftung, meist eine Solidarbürgschaft nach Art. 496 OR. Beide Werte hängen an der Vergütung, folgen aber unterschiedlichen Formeln.

Der Normtext der SIA 118 ist kostenpflichtig. Die Werte in diesem Artikel stammen aus dem KBOB-Werkvertrag Nr. 34, Version 2023, der sich ausdrücklich auf Art. 149/150 der Norm SIA 118 (2013) beruft, sowie aus Vorlagen der Kantone Basel-Stadt und Bern.

Ziff. 5.1 der KBOB-Vorlage lautet sinngemäss: 10 Prozent des Leistungswerts am Ende des Rechnungsmonats. Übersteigt der Leistungswert CHF 500’000 exklusive MWST, beträgt der Rückbehalt 5 Prozent, mindestens aber CHF 50’000. Der maximale Rückbehalt ist auf CHF 2 Mio. exklusive MWST beschränkt. Als Formel mit dem Leistungswert L exklusive MWST:

• L bis CHF 500’000: Rückbehalt = 10 % × L
• L über CHF 500’000: Rückbehalt = 5 % × L, mindestens CHF 50’000, höchstens CHF 2’000’000

Die Formel springt nicht: Bei L = 500’000 ergeben beide Äste CHF 50’000. Zwischen CHF 500’000 und CHF 1 Mio. bleibt der Rückbehalt auf dem Minimum stehen, erst darüber wächst er wieder. Das Maximum von CHF 2 Mio. wird bei einem Leistungswert von CHF 40 Mio. erreicht. Bei einem Zahlungsplan wird der Rückbehalt nach der Vorlage im Zahlungsplan berücksichtigt. Die BBL rechnet bei Zahlungsplänen nach Schätzung in der Regel mit 20 Prozent.

Für die Haftung wegen Mängeln nach Art. 165 ff. bzw. 181 f. SIA 118 sieht die KBOB-Vorlage eine Solidarbürgschaft vor, sofern die Totalsumme der Vergütung CHF 50’000 exklusive MWST übersteigt. Der Haftungsbetrag beträgt 10 Prozent der Vergütung. Übersteigt sie CHF 300’000, sind es 5 Prozent der ganzen Summe, mindestens CHF 30’000 und höchstens CHF 2 Mio., alles exklusive MWST. Die Bürgschaft ist für 2 Jahre seit Abnahme zu leisten. Alternativ nennt die Vorlage eine Gewährleistungsgarantie nach Art. 111 OR oder eine Bargarantie nach Art. 182 SIA 118.

Öffentliche Bauherren weichen davon ab. Das Formular von Basel-Stadt verlangt 10 Prozent der Vergütung inklusive MWST für 5 Jahre ab Abnahme. Der Garantieschein des Berner Tiefbauamts läuft 5 Jahre und verlängert sich bis zur Behebung der innert Frist gerügten Mängel. Die Unterschiede sind gross, wie das Beispiel zeigt.

Die Abnahme setzt mehrere Fristen gleichzeitig in Gang: die zweijährige Garantiefrist nach SIA 118, die fünfjährige Verjährung (zehn Jahre bei absichtlich verschwiegenen Mängeln) und die Laufzeit der Bürgschaft. Seit dem 1. Januar 2026 gilt zwingend eine Rügefrist von 60 Tagen, auch für verdeckte Mängel ab Entdeckung (Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4 OR). Die KBOB-Vorlage 2026 hat die Rüge verdeckter Mängel ebenfalls auf 60 Tage nach Entdeckung angepasst.

1. Abnahmeprotokoll mit Datum, auch ohne Mängel
2. Garantieschein beim Unternehmer anfordern, Betrag, Basis und Laufzeit gegen den Vertrag prüfen, Original aufbewahren
3. Rückbehalt erst auszahlen, wenn die Bürgschaft geprüft vorliegt und die Schlussabrechnung genehmigt ist
4. Garantieabnahme vor Ablauf der Garantiefrist ansetzen
5. Bürgschaft erst nach Behebung der gerügten Mängel zurückgeben

Der teuerste Fehler ist ein Rückbehalt, der ohne Ersatzsicherheit freigegeben wird, oder eine Bürgschaft, die vor der Garantieabnahme abläuft. Beides passiert, wenn Fristen in einzelnen Ordnern statt in einem Register über alle Projekte geführt werden.

Weil Bund, Kantone und einzelne Bauherren unterschiedliche Werte verwenden, sollte der Werkvertrag jeden Parameter ausdrücklich nennen: Satz, Schwelle, Minimum, Maximum, MWST-Basis, Laufzeit und Bezugspunkt der Laufzeit. Die Leistungsgarantie ist nach der KBOB-Vorlage zu erhöhen, wenn der Werkpreis um 5 Prozent oder mehr steigt, und zu verlängern, wenn sich Termine verschieben. Sie wird durch die Sicherheit für die Mängelhaftung ersetzt, sobald diese wirksam ist.

Für das Garantieregister lohnt es sich, pro Sicherheit dieselben Felder zu führen: Art (Leistungsgarantie, Solidarbürgschaft, Vorauszahlungsgarantie), Aussteller, Nummer, Soll- und Ist-Betrag, MWST-Basis, gültig ab und bis, Ort des Originals. Ein Alarm einige Wochen vor Ablauf gibt Zeit, eine Verlängerung zu verlangen oder vor der Garantieabnahme zu handeln. Die KBOB-Vorlage verlangt ausserdem, dass die Formulare des Bauherrn verwendet werden; ein Garantieschein auf dem Formular der Bank des Unternehmers ist deshalb gegen die Vorlage zu prüfen, bevor der Rückbehalt fliesst.

Wie hoch ist der Rückbehalt nach SIA 118?

Nach der KBOB-Vorlage, die sich auf Art. 149/150 SIA 118 beruft, 10 Prozent des Leistungswerts. Über CHF 500’000 exklusive MWST sind es 5 Prozent, mindestens CHF 50’000 und höchstens CHF 2 Mio. Der Vertrag kann abweichen.

Wie lange läuft die Solidarbürgschaft?

Nach KBOB-Werkvertrag 2 Jahre ab Abnahme. Basel-Stadt und das Berner Tiefbauamt verlangen 5 Jahre, Bern verlängert bis zur Behebung gerügter Mängel. Massgebend ist die im Vertrag vereinbarte Vorlage.

Wird die Bürgschaft auf dem Betrag mit oder ohne MWST berechnet?

In der KBOB-Vorlage auf der Vergütung exklusive MWST. Das Formular von Basel-Stadt rechnet 10 Prozent inklusive MWST. Die Basis gehört deshalb ausdrücklich in den Vertrag.

1. KBOB-Dokument Nr. 34 Werkvertrag, Version 2023 (3.0)
2. KBOB, Neuerungen in den KBOB-Dokumenten ab 1.1.2026
3. Kanton Basel-Stadt, Formular Solidarbürgschaftsverpflichtung (via Universität Freiburg)
4. Kanton Bern, Tiefbauamt, Garantieschein Solidarbürgschaft
5. BBL, Anweisungen für beauftragte Bauleitungen
6. law.ch, Baumängel: neues Recht ab 1.1.2026
7. Beobachter, Bauverträge mit SIA 118

Dieser Artikel ist eine fachliche Orientierung, keine Rechtsberatung. Massgebend sind Gesetz, Norm und der einzelne Vertrag. Hinweise auf Fehler an hallo@sollaro.ch.