Trattenuta e fideiussione solidale secondo SIA 118 e KBOB

La trattenuta è la parte dei pagamenti in acconto che il committente trattiene durante l'esecuzione. Garantisce l'adempimento fino al collaudo. In seguito subentra di regola una garanzia per la responsabilità per i difetti, per lo più una fideiussione solidale secondo l'art. 496 CO. Entrambi i valori dipendono dalla remunerazione, ma seguono formule diverse.

Il testo della norma SIA 118 è a pagamento. I valori di questo articolo provengono dal contratto d'appalto KBOB n. 34, versione 2023, che si richiama espressamente agli art. 149/150 della norma SIA 118 (2013), nonché da modelli dei Cantoni Basilea Città e Berna.

La cifra 5.1 del modello KBOB recita in sostanza: 10 percento del valore delle prestazioni alla fine del mese di fatturazione. Se il valore delle prestazioni supera CHF 500’000 IVA esclusa, la trattenuta ammonta al 5 percento, ma almeno a CHF 50’000. La trattenuta massima è limitata a CHF 2 milioni IVA esclusa. Come formula con il valore delle prestazioni L IVA esclusa:

• L fino a CHF 500’000: trattenuta = 10 % × L
• L oltre CHF 500’000: trattenuta = 5 % × L, almeno CHF 50’000, al massimo CHF 2’000’000

La formula non fa salti: con L = 500’000 entrambi i rami danno CHF 50’000. Tra CHF 500’000 e CHF 1 milione la trattenuta resta ferma al minimo, solo oltre cresce di nuovo. Il massimo di CHF 2 milioni è raggiunto con un valore delle prestazioni di CHF 40 milioni. Con un piano di pagamento, secondo il modello la trattenuta è considerata nel piano di pagamento. Per i piani di pagamento basati su stime l'UFCL calcola di regola con il 20 percento.

Per la responsabilità per i difetti secondo gli art. 165 segg. e 181 seg. SIA 118 il modello KBOB prevede una fideiussione solidale, se la somma totale della remunerazione supera CHF 50’000 IVA esclusa. L'importo di responsabilità è pari al 10 percento della remunerazione. Se questa supera CHF 300’000, è il 5 percento dell'intera somma, almeno CHF 30’000 e al massimo CHF 2 milioni, tutto IVA esclusa. La fideiussione va prestata per 2 anni dal collaudo. In alternativa il modello prevede una garanzia di adempimento secondo l'art. 111 CO o una garanzia in contanti secondo l'art. 182 SIA 118.

I committenti pubblici se ne discostano. Il modulo di Basilea Città chiede il 10 percento della remunerazione IVA inclusa per 5 anni dal collaudo. Il certificato di garanzia dell'Ufficio del genio civile di Berna dura 5 anni e si prolunga fino all'eliminazione dei difetti notificati entro il termine. Le differenze sono grandi, come mostra l'esempio.

Il collaudo fa decorrere contemporaneamente più termini: il termine di garanzia biennale secondo la SIA 118, la prescrizione quinquennale (dieci anni per i difetti taciuti intenzionalmente) e la durata della fideiussione. Dal 1° gennaio 2026 vale imperativamente un termine di notifica di 60 giorni, anche per i difetti occulti dalla scoperta (art. 367 cpv. 1bis e art. 370 cpv. 4 CO). Il modello KBOB 2026 ha anch'esso adeguato a 60 giorni dalla scoperta la notifica dei difetti occulti.

1. Verbale di collaudo con data, anche senza difetti
2. Richiedere all'impresa il certificato di garanzia, verificare importo, base e durata rispetto al contratto, conservare l'originale
3. Versare la trattenuta solo quando la fideiussione è disponibile e verificata e la liquidazione finale è approvata
4. Fissare il collaudo di garanzia prima della scadenza del termine di garanzia
5. Restituire la fideiussione solo dopo l'eliminazione dei difetti notificati

L'errore più costoso è una trattenuta liberata senza garanzia sostitutiva, oppure una fideiussione che scade prima del collaudo di garanzia. Entrambi accadono quando i termini sono gestiti in singoli classificatori invece che in un registro su tutti i progetti.

Poiché Confederazione, Cantoni e singoli committenti usano valori diversi, il contratto d'appalto dovrebbe indicare espressamente ogni parametro: aliquota, soglia, minimo, massimo, base IVA, durata e punto di riferimento della durata. Secondo il modello KBOB la garanzia d'esecuzione va aumentata se la mercede cresce del 5 percento o più, e prolungata se i termini si spostano. Viene sostituita dalla garanzia per la responsabilità per i difetti non appena questa è efficace.

Per il registro delle garanzie conviene gestire per ogni garanzia gli stessi campi: tipo (garanzia d'esecuzione, fideiussione solidale, garanzia per pagamento anticipato), emittente, numero, importo previsto ed effettivo, base IVA, valida dal e fino al, luogo dell'originale. Un allarme qualche settimana prima della scadenza lascia il tempo di chiedere una proroga o di agire prima del collaudo di garanzia. Il modello KBOB chiede inoltre che siano usati i moduli del committente; un certificato di garanzia sul modulo della banca dell'impresa va quindi verificato rispetto al modello prima che la trattenuta sia versata.

A quanto ammonta la trattenuta secondo la SIA 118?

Secondo il modello KBOB, che si richiama agli art. 149/150 SIA 118, al 10 percento del valore delle prestazioni. Oltre CHF 500’000 IVA esclusa è il 5 percento, almeno CHF 50’000 e al massimo CHF 2 milioni. Il contratto può derogare.

Quanto dura la fideiussione solidale?

Secondo il contratto d'appalto KBOB 2 anni dal collaudo. Basilea Città e l'Ufficio del genio civile di Berna chiedono 5 anni, Berna prolunga fino all'eliminazione dei difetti notificati. Determinante è il modello convenuto nel contratto.

La fideiussione si calcola sull'importo con o senza IVA?

Nel modello KBOB sulla remunerazione IVA esclusa. Il modulo di Basilea Città calcola il 10 percento IVA inclusa. La base va quindi indicata espressamente nel contratto.

1. KBOB, documento n. 34 contratto d'appalto, versione 2023 (3.0, in tedesco)
2. KBOB, novità nei documenti KBOB dal 1.1.2026 (in tedesco)
3. Cantone Basilea Città, modulo di fideiussione solidale (copia d'archivio del 14.08.2025, l'originale presso l'Università di Friburgo non è più disponibile da ottobre 2026, in tedesco)
4. Cantone Berna, Ufficio del genio civile, certificato di garanzia fideiussione solidale (in tedesco)
5. UFCL, istruzioni per le direzioni lavori incaricate (in tedesco)
6. law.ch, difetti di costruzione: nuovo diritto dal 1.1.2026 (in tedesco)
7. Beobachter, contratti di costruzione con SIA 118 (in tedesco)

Questo articolo è un orientamento tecnico, non una consulenza legale. Fanno stato la legge, la norma e il singolo contratto. Segnalazioni di errori a hallo@sollaro.ch.