Nachträge nach SIA 118 Art. 84⁠–⁠91: Anzeige, Beurteilung, Freigabe

Die Artikel 84 ff. SIA 118 regeln die Bestellungsänderung. Für die Prüfung sind vier Bestimmungen zentral. Art. 84: Der Bauherr darf das Werk einseitig ändern, solange der Gesamtcharakter des Werks erhalten bleibt. Art. 86: Weicht die Menge einer Einheitspreisposition um mehr als 20 Prozent ab, kann ein neuer Einheitspreis verlangt werden. Art. 87: Neue Positionen werden aus der ähnlichsten Vertragsposition abgeleitet; ohne Einigung kann die Bauleitung Regie anordnen. Art. 89: Bei Pauschal- und Globalpreisen wird ein Nachtragspreis vereinbart.

Öffentliche Bauherren ändern diese Regeln in eigenen Dokumenten. Basel-Stadt ersetzt die 20-Prozent-Regel von Art. 86: Die Mengen gelten als approximativ, abgerechnet wird nach Ausmass zu den offerierten Einheitspreisen. Welche Abweichung gilt, steht in den Vertragsbestandteilen und gehört bei jedem Nachtrag geprüft.

Ziff. 9 des KBOB-Werkvertrags ergänzt Art. 84 und 87 SIA 118. Ist eine Weisung oder ein geänderter Plan eine Bestellungsänderung und nicht bloss eine Konkretisierung, macht der Bauherr den Unternehmer ausdrücklich darauf aufmerksam. Fehlt dieser Hinweis und hält der Unternehmer die Weisung trotzdem für eine Bestellungsänderung, teilt er dies vor Inangriffnahme der Arbeiten schriftlich mit. Er zeigt zudem an, wenn die Änderung seiner Meinung nach Vergütung oder Fristen erheblich verändert, und offeriert die Mehr- oder Minderkosten vor Arbeitsbeginn, soweit zeitlich zumutbar.

Für die Bauleitung folgt daraus eine einfache Prüfung: Liegt das Anzeigedatum vor dem Arbeitsbeginn? Wenn nein, wird das festgehalten. Das ist keine automatische Ablehnung, aber ein Befund, der in die Beurteilung und in eine allfällige Verhandlung gehört. Für Regiearbeiten verlangt die BBL vorab einen Regieantrag, ausser bei Arbeiten zur Abwendung von Gefahr oder Schaden.

Eine nachvollziehbare Empfehlung trennt vier Fragen, die oft vermischt werden:

1. Anspruch: Ist die Leistung im Leistungsverzeichnis, in den Plänen oder in den Vorbemerkungen bereits enthalten? Wenn ja, gibt es keinen Nachtrag, egal wie hoch die Offerte ist.
2. Menge: Stimmt die nachgetragene Menge mit Plänen und Ausmass überein?
3. Preis: Ist der Einheitspreis aus den Vertragspreisen abgeleitet? Für Nachträge gelten nach KBOB Ziff. 3.4 dieselben finanziellen Modalitäten und Preisnachlässe wie für den Vertrag, also auch Rabatt und Skonto.
4. Termin: Verlangt der Unternehmer zusätzliche Tage, und sind sie begründet?

Die Empfehlung lautet dann annehmen, kürzen, ablehnen oder in Regie überführen. Die Teuerung auf Nachtragspreisen folgt derselben Regel wie für die ursprünglichen Leistungen, weil sie auf der ursprünglichen Kostengrundlage beruhen (KBOB-Leitfaden Vertragsteuerung).

Nach Ziff. 8 der KBOB-Vorlage vertritt die Bauleitung den Bauherrn nach Art. 33 ff. SIA 118, mit Ausnahmen, die sich der Bauherr vorbehält. Dazu gehören Vertragsänderungen, die keine Bestellungsänderung sind, und Bestellungsänderungen, die in terminlicher, qualitativer oder finanzieller Hinsicht wesentlich sind. Selbständig vergeben darf die Bauleitung nach dieser Vorlage einmalige, in sich abgeschlossene Leistungen bis CHF 5’000 im Einzelfall im Rahmen des Kostenvoranschlags. Eine Betragsgrenze allein reicht also nicht: Ein wesentlicher Nachtrag braucht den Bauherrn, auch wenn er klein ist.

Jeder Nachtrag trägt drei Beträge: gefordert vom Unternehmer, beurteilt von der Bauleitung, genehmigt vom Bauherrn. Und er hat zwei Status, die unabhängig voneinander laufen. Die Preisvereinbarung mit dem Unternehmer geht von angezeigt über offeriert, in Prüfung, beurteilt und in Verhandlung zu vereinbart oder abgelehnt. Die Kreditfreigabe des Bauherrn geht von nicht beantragt über beantragt zu grundsätzlich genehmigt, genehmigt, teilgenehmigt oder abgelehnt.

Die Trennung ist nötig, weil beide Seiten in unterschiedlichem Tempo entscheiden. Ein Bauherr kann eine Planänderung grundsätzlich genehmigen, bevor der Preis verhandelt ist. Umgekehrt kann ein Preis vereinbart sein, während die Baukommission erst nächsten Monat tagt. Abrechenbar ist ein Nachtrag erst, wenn beides vorliegt.

Einigen sich Bauleitung und Unternehmer nicht über den Preis einer neuen Position, kann die Bauleitung die Arbeit in Regie anordnen (Art. 87 Abs. 4 SIA 118). Regie verlangt einen Auftrag vor Beginn, tägliche Rapporte mit Personal, Stunden, Material und Inventar und deren Visum durch die Bauleitung. Basel-Stadt verlangt, dass die Bauleitung Regierapporte innert sieben Arbeitstagen prüft und Differenzen innert Monatsfrist bereinigt, und lässt Kaderstunden nur nach schriftlicher Vorabgenehmigung zu. Regie für Leistungen, die im Leistungsverzeichnis bereits enthalten sind, ist ein typischer Fehler: Sie gehört dann nicht in einen Nachtrag, sondern abgelehnt.

Die Endkostenprognose braucht jeden Nachtrag, auch den noch offenen. Ein bewährtes Schema: Vereinbarte und genehmigte Nachträge zählen mit dem genehmigten Betrag. Grundsätzlich genehmigte zählen mit dem beurteilten Betrag, oder dem geforderten, solange keine Beurteilung vorliegt. Offene Nachträge zählen mit diesem Betrag mal einer Eintrittswahrscheinlichkeit. Abgelehnte zählen null. Im Vertragswert stehen nur die vereinbarten und genehmigten.

Muss ein Nachtrag vor Arbeitsbeginn angezeigt werden?

Nach KBOB-Werkvertrag Ziff. 9 ja, wenn der Bauherr eine Weisung nicht selbst als Bestellungsänderung bezeichnet hat: Der Unternehmer teilt dies vor Inangriffnahme der Arbeiten schriftlich mit und offeriert die Mehrkosten, soweit zeitlich zumutbar.

Gelten Rabatt und Skonto auch auf Nachträgen?

Nach KBOB-Vorlage ja. Ziff. 3.4 hält fest, dass für zusätzliche Vergütungen im Sinne von Art. 86 ff. SIA 118 dieselben finanziellen Modalitäten und Preisnachlässe gelten.

Darf die Bauleitung Nachträge selbst freigeben?

Nur im Rahmen ihrer Vollmacht. Wesentliche Bestellungsänderungen behält sich der Bauherr nach KBOB Ziff. 8 vor, unabhängig vom Betrag. Die Vorlage erlaubt der Bauleitung eigene Vergaben bis CHF 5’000 im Einzelfall.

1. KBOB-Dokument Nr. 34 Werkvertrag, Version 2023 (3.0)
2. law.ch, Preisanpassungen
3. Kanton Basel-Stadt, Abänderungen der Norm SIA 118 (2013) für Werkverträge
4. Kanton Basel-Stadt, Pflichtenheft örtliche Bauleitung (2016)
5. BBL, Anweisungen für beauftragte Bauleitungen
6. KBOB, Leitfaden Vertragsteuerung V3.0 (2022)

Dieser Artikel ist eine fachliche Orientierung, keine Rechtsberatung. Massgebend sind Gesetz, Norm und der einzelne Vertrag. Hinweise auf Fehler an hallo@sollaro.ch.