Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs selon les art. 837 à 841 CC : risques pour le maître de l'ouvrage et rôle de la direction des travaux

Ont droit à l'hypothèque les artisans et entrepreneurs qui ont fourni des matériaux et du travail, ou du travail seulement, pour des bâtiments ou d'autres ouvrages, des travaux de démolition, la construction d'échafaudages, la sécurisation de fouilles ou d'autres travaux semblables sur un immeuble (art. 837 al. 1 ch. 3 CC). Peu importe qui est leur débiteur : le propriétaire, une entreprise générale, un autre artisan ou un locataire. La prétention vise le propriétaire actuel, même s'il n'a pas commandé la prestation.

Deux restrictions sont importantes. Si le débiteur est un locataire, un fermier ou un autre titulaire d'un droit sur l'immeuble, la prétention n'existe que si le propriétaire a consenti aux travaux (art. 837 al. 2). Et l'artisan ne peut pas renoncer d'avance à l'hypothèque (art. 837 al. 3). Une clause du contrat d'entreprise qui exige une renonciation ne protège donc pas le maître de l'ouvrage. De même, une interdiction de recourir à des sous-traitants n'exclut pas la prétention d'un sous-traitant engagé malgré tout.

L'inscription est possible dès que l'entrepreneur s'est obligé à exécuter le travail et doit intervenir au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 1 et 2 CC). Les travaux sont achevés lorsque toutes les prestations du contrat d'entreprise ont été exécutées. Les travaux de peu d'importance, accessoires ou servant uniquement au parachèvement, ainsi que les simples réfections, ne comptent pas (ATF 125 III 113, cité dans Tribunal de commerce de Zurich HE260010).

Il en découle trois règles pour la direction des travaux. Premièrement, le délai court séparément pour chaque entrepreneur et chaque sous-traitant, dès son dernier travail. Deuxièmement, les avenants et les travaux en régie font partie du même contrat : en règle générale, le délai commence avec la dernière prestation, même si elle a été commandée après coup. Troisièmement, il court en principe par immeuble. Un délai unique ne vaut que pour un ouvrage d'un seul tenant sur plusieurs immeubles ou en cas d'unité fonctionnelle avec une exécution rapprochée dans le temps (Tribunal de commerce de Zurich HE260010 du 08.05.2026).

En cas de litige, la date d'achèvement est une question de preuve. Le Tribunal fédéral a admis la facture finale de l'entrepreneur comme indice de l'achèvement (TF 5A_203/2023). Pour la direction des travaux, cela signifie : tenir les procès-verbaux de réception et le journal de chantier avec la date du dernier travail de chaque entrepreneur. Le délai expire le jour du quatrième mois qui correspond par son quantième au jour de l'achèvement (art. 77 al. 1 ch. 3 CO).

Hypothèses de l'exemple : ensemble résidentiel avec entreprise générale, quatre sous-traitants, contrôle au 21.10.2026. Les dates et les montants sont supposés.

Au 21.10.2026, seul le délai du maçon est échu. Pour les fenêtres, il reste neuf jours. Celui qui valide maintenant le paiement final à l'entreprise générale porte le risque de CHF 125’000 de créances ouvertes et celui du peintre, dont le paiement n'est pas prouvé. La validation n'est défendable qu'avec des déclarations de renonciation ou de paiement, avec une garantie de ce montant ou après le 22.01.2027.

En pratique, l'entrepreneur sauvegarde le délai par une inscription provisoire, que le tribunal ordonne en procédure sommaire (art. 961 CC, art. 249 let. d ch. 5 CPC). Il doit seulement rendre sa prétention vraisemblable, et les exigences sont moins élevées que d'ordinaire (ATF 137 III 563). Le tribunal ne peut refuser l'inscription provisoire que si l'hypothèque paraît exclue ou hautement improbable. Dans le doute, elle est accordée (ATF 86 I 265).

Le tribunal impartit ensuite à l'entrepreneur un délai pour ouvrir action en inscription définitive. Le Tribunal de commerce de Zurich le fixe en pratique à 60 jours ; les féries judiciaires ne comptent pas (ATF 143 III 554). L'inscription définitive n'a lieu que si le propriétaire reconnaît le montant du gage ou si un tribunal le constate (art. 839 al. 3 CC).

Le risque naît dans la chaîne contractuelle. Le maître de l'ouvrage paie l'entreprise générale. Si celle-ci ne paie pas ses sous-traitants, par exemple en raison d'une faillite, ils peuvent malgré tout faire inscrire une hypothèque sur l'immeuble du maître de l'ouvrage. Cela vaut même si le maître de l'ouvrage a déjà payé et ignorait l'existence des sous-traitants. Plusieurs hypothèques légales d'artisans inscrites ont entre elles le même rang, même si elles ont été inscrites à des dates différentes (art. 840 CC).

Le 13.08.2025, dans son rapport sur le postulat 19.4638, le Conseil fédéral a examiné s'il fallait adapter le droit en faveur des propriétaires. Il reconnaît que la transparence sur les sous-traitants engagés est insuffisante. Ont notamment été examinées une obligation d'information des sous-traitants et une obligation de fournir des sûretés pour l'entreprise générale. Résultat : aucune solution n'élimine efficacement le risque de double paiement sans rendre l'hypothèque impraticable. Le droit reste inchangé. Les propriétaires doivent limiter eux-mêmes leurs risques par des contrats et des paiements directs.

L'inscription ne peut pas être requise si le propriétaire fournit des sûretés suffisantes. Depuis le 01.01.2026, l'art. 839 al. 3 CC précise que les sûretés doivent couvrir la créance annoncée ainsi que les intérêts moratoires pour une durée de dix ans. Auparavant, la jurisprudence exigeait une couverture des intérêts illimitée dans le temps, ce qui rendait une garantie bancaire presque impossible en pratique. La modification est venue avec la révision du droit des défauts de construction.

Les sûretés doivent aussi être qualitativement équivalentes à l'hypothèque (ATF 142 III 738). Le Tribunal de commerce de Zurich distingue entre garanties bancaires : une garantie accessoire passe avec la créance à un ayant cause. Une garantie indépendante, typiquement payable « à première demande », ne le fait pas de par la loi. Elle requiert donc une clause relative aux ayants cause ou une désignation abstraite des bénéficiaires. Si l'entrepreneur ne reconnaît pas les sûretés offertes, le tribunal décide si elles sont suffisantes ; il doit motiver concrètement ses objections.

Il n'y a pas d'hypothèque sur les immeubles du patrimoine administratif, par exemple une école. Si ce point est incontesté et que la dette du propriétaire ne repose pas sur un contrat, la collectivité publique répond selon les règles du cautionnement simple. La condition est que l'entrepreneur ait fait valoir sa créance par écrit, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement, en se référant au cautionnement légal (art. 839 al. 4 CC). S'il est contesté que l'immeuble fasse partie du patrimoine administratif, il peut requérir une inscription provisoire dans le même délai (al. 5 et 6). Pour la direction des travaux de maîtres de l'ouvrage publics, cela signifie : transmettre immédiatement de tels courriers de sous-traitants au maître de l'ouvrage et les classer au dossier du contrat.

Le risque ne peut pas être exclu, mais nettement réduit. La plupart des mesures relèvent du contrat d'entreprise et du contrôle des factures.

• Dans le contrat d'entreprise, soumettre le recours à des sous-traitants à autorisation et exiger une liste tenue à jour avec prestation et montant du contrat.
• Réserver contractuellement les paiements directs aux sous-traitants et exclure la cession des créances (art. 164 CO).
• Valider les acomptes selon l'avancement des travaux, non selon le planning, et déduire systématiquement la retenue.
• Avec une EG ou une ET, exiger à chaque demande d'acompte les preuves de paiement des sous-traitants de la période précédente.
• Documenter le dernier travail de chaque entrepreneur avec sa date et tenir une liste des fins de délai de quatre mois.
• Ne valider le paiement final qu'après l'échéance de tous les délais ou contre des déclarations de renonciation ou de paiement de tous les sous-traitants.
• Exiger une garantie d'exécution qui couvre les créances ouvertes des sous-traitants.
• Consulter le registre foncier avant les paiements importants et avant le paiement final pour vérifier les annotations.

Les paiements directs ont des limites. Sans l'accord de l'entreprise générale, ou en cas de faillite sans l'accord de l'administration de la faillite, ils sont risqués. Il ne faut pas payer directement des sous-traitants dont le délai est déjà échu ; un tel paiement pourrait être révocable dans la faillite de l'entreprise générale.

La direction des travaux connaît le chantier : qui a travaillé quand, quels sous-traitants étaient réellement présents et quels avenants sont encore en cours. Le maître de l'ouvrage porte le risque et décide des paiements, des sûretés et de la marche à suivre en cas de litige. La direction des travaux ne devrait donc pas décider elle-même des paiements directs ou des garanties, mais fournir au maître de l'ouvrage une base de décision.

Un bref état des hypothèques légales joint à chaque bon à payer en faveur de l'entreprise générale a fait ses preuves : liste des sous-traitants connus, date du dernier travail, fin du délai, paiements prouvés, montants ouverts et éventuelles requêtes ou annotations. Le maître de l'ouvrage voit ainsi avant chaque paiement quel montant reste non garanti.

• Valider le paiement final peu après la réception de l'ouvrage entier, alors que les délais de certains sous-traitants courent encore.
• Assimiler l'achèvement de l'ouvrage entier à l'achèvement de chaque travail.
• Oublier les avenants et les travaux en régie dans le calcul du délai, ou traiter les réfections comme prolongeant le délai.
• Offrir comme sûreté une garantie bancaire sans intérêts moratoires pour dix ans ou sans règle sur les ayants cause.
• Payer directement des sous-traitants sans que le contrat ou l'entreprise générale le permette.
• Laisser en suspens les annonces écrites de créances pour des ouvrages publics au lieu de les transmettre immédiatement au maître de l'ouvrage.

Une requête d'inscription provisoire arrive généralement peu avant la fin du délai, avec un court délai pour se déterminer. La direction des travaux devrait alors clarifier immédiatement : quel entrepreneur, quel contrat, quelle prestation, quels paiements ont déjà été versés à l'entreprise générale ? Le dernier travail remonte-t-il réellement à moins de quatre mois ? La créance est-elle plausible ou contient-elle des prestations sur d'autres immeubles ?

Le maître de l'ouvrage décide ensuite s'il accepte l'inscription, conteste la créance ou fournit des sûretés pour garder l'immeuble libre. Lorsque le contrat le permet, les paiements échus à l'entreprise générale sont retenus à hauteur de la créance jusqu'à ce que la situation soit clarifiée. Comme les questions juridiques sont délicates dans chaque cas, une requête doit être confiée tôt à une avocate ou un avocat.

De combien de temps un artisan dispose-t-il pour faire inscrire une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ?

L'inscription doit intervenir au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement de ses travaux (art. 839 al. 2 CC). En pratique, l'inscription provisoire ordonnée par le tribunal dans ce délai suffit.

Un sous-traitant peut-il requérir une hypothèque alors que le maître de l'ouvrage a payé l'entreprise générale ?

Oui. La prétention existe indépendamment de la personne du débiteur (art. 837 al. 1 ch. 3 CC). En 2025, le Conseil fédéral a décidé de ne rien changer à cette situation juridique.

Quel doit être le montant des sûretés pour qu'aucune hypothèque ne soit inscrite ?

Depuis le 01.01.2026, elles doivent couvrir la créance annoncée ainsi que les intérêts moratoires pour dix ans (art. 839 al. 3 CC). Elles doivent en outre être qualitativement équivalentes, pour les garanties bancaires par exemple avec une règle sur les ayants cause.

L'hypothèque existe-t-elle aussi pour les ouvrages publics ?

Pas sur le patrimoine administratif. La collectivité publique y répond comme une caution simple si l'entrepreneur fait valoir sa créance par écrit dans les quatre mois qui suivent l'achèvement (art. 839 al. 4 CC).

Le maître de l'ouvrage peut-il obtenir une renonciation à l'hypothèque ?

Pas d'avance. L'art. 837 al. 3 CC exclut une renonciation anticipée. Des déclarations de renonciation ou de paiement sont possibles une fois la créance payée.

1. CC, RS 210 (Fedlex)
2. law.ch, hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 837 ss CC) (en allemand)
3. Tribunal de commerce de Zurich, HE260010 du 08.05.2026 (hypothèque légale des artisans et entrepreneurs) (en allemand)
4. law.ch, TF 5A_203/2023 : la facturation comme indice de l'achèvement (en allemand)
5. OFJ, le Conseil fédéral veut maintenir l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (13.08.2025) (en allemand)
6. Conseil fédéral, rapport sur une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs plus équilibrée (postulat 19.4638, 13.08.2025) (en allemand)
7. law.ch, éviter un paiement double ou multiple (hypothèque légale des artisans et entrepreneurs) (en allemand)
8. CO, RS 220 (Fedlex)

Cet article est une orientation technique, pas un conseil juridique. Font foi la loi, la norme et le contrat concerné. Signaler une erreur à hallo@sollaro.ch.